不動産売却時に気を付けることを7つの流れに沿って解説
不動産の売却は人生でそう何度も起こるものではないので、何から手をつけて良いか分からないという方はたくさんいらっしゃるでしょう。
大きな金額が動きますから少しでもお得に、失敗しないようにしたいものです。
ここでは不動産の売却を成功させるために注意すべき点を紹介します。
目次
不動産売却時に気を付けることを7つの流れに沿って解説
戸建て、マンション、土地、いずれの場合も不動産売却の流れは共通です。注意すべきポイントを確認してみましょう。
- 数社に査定を依頼する
- 不動産会社と契約する
- 売り出し開始
- 内覧の対応
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡し
- 売却の翌年、忘れずに確定申告をする（不要の場合も有り）
1.数社に査定を依頼する
不動産を売却する際は、数社の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の見積りを取れば査定金額の目安が分かります。
1社だけの見積りでは、極端にいえば「ぼったくられる可能性」もあります。3社は見積りを依頼するようにしましょう。
特に大手は大手の良さ（資金力）、地元の不動産会社には地元ならではの人脈があります。どちらも見積りをお願いしてみると判断材料になります。
※査定の前に、売却したいものと同じような条件の物件がいくら位で売りに出ているかをチェックするのも良いですね。
1-1不動産会社の選び方
「不動産売買」に力を入れている不動産会社に査定を依頼しましょう。それぞれの不動産会社には得意としている分野があります。
確認方法としてはホームページの業務内容で最初に記載されているものが得意分野と判断すれば大丈夫です。
得意分野が「不動産売買」でない不動産会社に依頼すると経験の乏しさから物件がなかなか売れない状況を引き起こしかねません。
1-2査定価格の内訳を確認する
査定金額を出してもらうと一番高額の業者に決めてしまいたくなりますが、まずはその金額に至った理由を確認しましょう。
複数の不動産会社の査定結果に理由（根拠）を求めてみると、金額の妥当性が理解でき、落としどころもみえてきます。
高額の査定を出されても、その金額で売れる保証はありませんし、お客様の立場に立って「その金額で売るために頑張ってくれるかどうか分かりません。
大事なのは不動産会社の対応と金額のバランスです！
1-3営業担当者との相性も重要
不動産が売却できるまでおよそ6か月以上かかると言われています。その間不動産会社の担当者との付き合いは続きますから人間性、相性は大切です。
専門用語を多発せず、分かりやすく丁寧に説明してくれ、こちらの話もきちんと聞いてくれる誠実な担当者を選びましょう。
大きな金額が動くものですから信頼に足りる人物でないと安心して任せられません。
2.不動産会社と契約する
査定の結果が出たら、金額、不動産会社の対応、得意分野などを吟味して仲介を依頼する不動産会社を選び、「媒介契約」を結びます。その際のポイントを紹介します。
2-1媒介契約の種類
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。一覧にしましたので目的に応じて契約のタイプを決めましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産会社と契約 | 〇 | × | × |
| 自身で買主を探し直接契約 | 〇 | 〇 | × |
| 活動報告の頻度 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズの登録※1 | 任意 | 媒介契約から7日以内 | 媒介契約から5日以内 |
| 契約期間 | 行政指導により3か月以内 | 3か月以内 | 3か月以内 |
| おすすめポイント | 複数の不動産会社が競い合うため売却金額が高くなる可能性がある | 特別なサービスが受けられる場合がある（ハウスクリーニングや補修費など） | 特別なサービスが受けられる場合がある（ハウスクリーニングや補修費など） |
※1 レインズとは…
レインズとは「売却物件情報が登録されているネットワークシステム」のこと。登録するメリットは下記のとおりです。
- 売却がスムーズになる
- 全国どこからでも物件情報が見られるので買主側から見つけてもらいやすくなる
囲い込みに注意！
囲い込みは仲介不動産会社が物件情報をレインズに登録しない、または悪条件で登録すること→これが囲い込み！
理由は自社の客に買ってもらう方が報酬が高くなるから。
囲い込みされると売却がスムーズに進まないので、「レインズに登録した情報を見せてもらう」のがおすすめ！
これで囲い込みを防げます！
2-2タイプ別｜おすすめの契約の仕方
タイプ別におすすめの媒介契約の種類を紹介します。
専属専任媒介契約がおすすめなタイプ
手間をかけたくない方
不動産の売却にかかわる業務を一任することができ、やり取りも1社で済むので手間がかかりません。
早く物件を売却したい方
物件を売却すれば必ず利益になるので、不動産会社も積極的に活動してくれます。
契約の締結後5日以内にレインズの登録も義務付けられているので情報が広く発信され、売却がスムーズに進む可能性が上がります。
専任媒介契約がおすすめなタイプ
地方、または人気エリアでない物件
地方、また人気エリア以外の物件はなかなか購入希望者が見つからない可能性があるので、1社と契約して積極的に活動してもらうのが得策です。
早く売却したい人
専属専任媒介契約と専任媒介契約は一般媒介契約と比べて売却までにかかる期間が短い傾向があります。
知人で購入希望者がいる可能性がある場合
知人で購入を希望する人がいるかも知れない場合、専任媒介契約では仲介手数料が発生することなく売却できます。
一般媒介契約がおすすめなタイプ
相場の価格より高値で売却したい方
複数の不動産会社が売却の為に活動してくれるので良い物件であれば相場より高い金額で売却できる可能性があります。
複数の不動産会社とのやり取りが面倒でない方
契約期間中、複数の不動産会社とのやり取りが発生します。それを面倒に思わない方は一般媒介契約をおすすめします。
仲介手数料は、どの媒介契約も同じです。
3.売り出し開始
1社、または複数の不動産会社と話し合い、物件の販売価格を決定します。
この時「出来るだけ早く売りたい」とか「時間がかかっても構わないので高く売りたい」など、こちらの要望をしっかり伝えましょう。
販売担当者からもアドバイスがあると思いますので両者の意見、方向性を確認しておくとトラブルにならずに済みます。
4.内覧の対応
内覧は「物件が売れるかどうか」を左右する最重要ポイントです。まずはしっかり気合を入れて掃除をしましょう！
特にきれいにしたいのは「玄関」「リビング」「水回り」「収納スペース」です。すでに引っ越している場合はホームクリーニングも良いでしょう。
内覧の際、注意したいポイント
- 物が多いと家がせまく見えてしまうので、出来るだけ整理して処分できる物は処分してしまいましょう。
- 内覧の際は「見せられない場所」がないようにしましょう。何かあるのかと疑念を持たれてしまいます。
- 家族がたばこを吸う場合はもちろん、家の特有の匂いは第三者は不快になりがち。きちんと対策しましょう。
- 対応するのは多くて二人までにしましょう。人が多いと購入希望者が落ち着いて見学できません。
- 売却に関して勝手に約束をしないこと。対応を一人ですれば何かあっても「相談します」と保留にできます。
5.売買契約を結ぶ
買主が決定して条件に合意すれば「売買契約」を結びます。
売買契約では売主、買主、それぞれの不動産会社の担当者が集まり、売買契約書の読み合わせ、署名、捺印をします。
売買契約時は物件価格の一部を「手付金」として受領し、残りを引き渡し時に受け取るのが通常の流れです。
※買主が住宅ローンの審査に通らない場合は契約が白紙となり、手付金を返すことになりますので使わないようにしましょう！
6.引き渡し
一般的に買主が住宅ローンを借り入れる金融機関などで行います。売主、買主、不動産会社の販売担当者に加え司法書士などが同席します。
買主から売主に残りの代金を振り込んでもらう形で支払いが行われます。受領を確認したら買主にカギを渡し、引き渡しが完了します。
7.売却の翌年、忘れずに確定申告をする（不要の場合もある）
物件を売却した翌年の2月15日頃～3月15日までに確定申告を行います。不動産を購入した金額より売却した金額の方が多い場合には「譲渡所得税」が発生します。
特別控除を利用すれば税金が免除される場合がありますが、いずれにしても確定申告は必要です。忘れずに申告しましょう。
売却して損益が出る場合
マイホームの買い替え、住宅ローンの残債がある物件の売却など、「売却損」が出た場合は給与所得などの税金控除が受けられる場合があります。この場合も確定申告が必要です。
その他売却時の注意点
①戸建ての場合
売却前にホームインスペクション（住宅診断）を受けることをおすすめします。
売却後に「雨漏り」や「シロアリ被害」などが見つかった場合に「契約不適合責任」に問われ、損害賠償請求を受ける可能性があるからです。
ホームインスペクションの費用は大体6万円前後です。不動産会社に相談すればどの程度診断すれば良いかアドバイスをもらえます。
②土地の場合
売却する土地が「再建築不可」でないか役所で確認しておきましょう。
再建築不可の土地の場合、いったん更地にしてしまうと新たに建物を建てることができませんので注意が必要です。
③マンションの場合
同じマンションの別の部屋が売りに出されている時は売却はおすすめしません。理由は以下のとおり。
- 間取りや立地にあまり違いがないこと
- 安い価格の物件から売れていくので価格設定をおさえる必要が出てくる
不動産を高く売るためのポイント
①時期を考える（2月3月がねらい目！）
転勤や転校といった「人が動く時期」は不動産の売買も多くなります。早めに不動産会社に相談をして、前倒しで査定だけでもしておくと良いですね。
②あえてリフォームしない
人気が高いリフォームをしようとすれば費用が高くついてしまいます。売却前に費用をかけるのはおすすめしません。
買い手側から見ても自分好みにリフォームしたいと思っていた場合、ありがた迷惑かもしれません。
③売却価格を高めに設定する
最終的に値引きに応じるとして売却価格を高めに設定しておくのも良いでしょう。販売担当者ともじっくり話し合って納得のいく売却をしましょう。
不動産売却時に注意したいことを7つの流れに沿って解説｜まとめ
不動産を売却する際には注意すべき点が多く、経験がないと損をしてしまうこともあります。一人で抱え込もうとせず、信頼のおける不動産会社に任せてみませんか？
福山不動産では売却をお考えの方の最良のパートナーになれますよう、またお客様から「任せて良かった」と言って頂けるよう、誠意をもって対応させて頂きます。
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