買うときに知っておきたいこと（相場を知る）

不動産価格の考え方

　住まいを買うと決めたら、大きな検討課題となるのが「価格」です。

不動産は個別性が非常に強い資産であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。特に、仲介物件では、売主と買主の交渉により最終的な売買価格を決めることになります。

まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を少しでも理解するようにしましょう

　不動産には一つとして同じものが存在しません。

同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。

このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴（これを一般に「個別性」といいます）を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

　売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。価格査定には様々な手法がありますが、ここでは、（公財）不動産流通推進センターが発行する「価格査定マニュアル」※を参考に、住宅地（土地）とマンションの価格査定のおおまかな仕組みを紹介します。

ただし、価格査定には個別物件に応じた専門的な検討が必要であることに、留意してくださいね。

（土地やマンションの価格査定の基本的手法）

土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いようです。取引事例比較法は、売買しようとする不動産（以下「対象不動産」）と同じような不動産の取引事例等の価格と比較することで、対象不動産の価格を査定する方法です。

まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整（これを一般的に「時点修正」といいます）を行います。

　取引事例等となる不動産と対象不動産の個別性を比較します。（例えば、土地であれば、土地の形・面積・方位・接する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較します。）

　各比較項目について、対象不動産が取引事例等となる不動産より優れているのか、劣っているのかで、取引事例等となる不動産の価格を調整し、対象不動産のおおむねの価格を査定します。（例えば、対象不動産が取引事例等となる不動産より10％程度劣ると判断する場合は、取引事例等の価格を10％減価します。）

　対象不動産と同じような不動産を取引事例等として選定しなければ、価格の判断を大きく誤ってしまいますので、慎重に取引事例等を選定する必要があります。

以下に不適切な取引事例等の選定例を挙げます。

・住宅地の取引事例等として近隣の商業地を選定

・通常の住宅地の取引事例等として住宅地内の大規模な土地を選定

・住宅地の取引事例等として10年前の事例を選定

・中古マンションの取引事例等として新築マンションを選定

・ファミリーマンションの取引事例等としてワンルームマンションを選定

・比較的築浅のマンションの取引事例等として築後数十年のマンションを選定

　不動産を購入の際、「はたして、この金額は妥当なの？」価格の基準値となるデーターが分からないからこそ、不動産会社に任せて、基準値より高く購入してしまうこともあります💦先ずは、購入する際の担当の方に、妥当までの流の説明をしてもらいましょう♪

不動産のことで、ご相談があれば広島不動産までお気軽にお問い合わせください♪

よかったらシェアしてね！