不動産売買の5つの所得税の計算式をまとめました

「不動産売却時には譲渡所得税が必要になる？」
「譲渡所得税の計算方法はどの様にする？」

こんな悩みを抱えていませんか？

不動産を売り出すと、売却で発生した利益に対して、譲渡所得税の税金が発生します。この記事では以下の内容を説明しています。

• 不動産の売却時の譲渡所得税の概要
• 譲渡所得税の各種計算方法
• 建物の取得費と減価償却費の計算式等

自分で不動産売買の所得税を計算することが出来る様に、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産売却時には譲渡所得税が必要になる？

不動産を売却すると、売却によって出てきた利益に対して、譲渡所得税というような税金が生じます。

譲渡所得税に関しては、「復興特別所得税を含む所得税と住民税の合計」になります。復興特別所得税に関しては、東日本大震災からの復興の目的として支払うもので、2037年（令和19年）まで、税率に関しては所得税の2.1％になります。

不動産売却の譲渡所得税は、「分離課税方式」で計算に入れます。

分離課税方式は、別の所得（事業所得または給与所得など）とは切り離して税額を算出する仕組みということを意味します。不動産売却の利益を所得毎に決まった税率で個々に弾き出し、売却した次年度の確定申告によって納税額を決定します。

2.不動産売買の所得税の各種計算方法

2-1.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却の売却金額ではなしに、売却によって得た利益に対し発生する税金になります。計算方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算は、一番初めに譲渡所得の金額を計算に入れます。

譲渡所得というのは、不動産の売却金額から、その不動産を取得したり譲渡するために要した費用と、売却時に使うことが出来る控除額を引き算して計算します。

2-2.譲渡所得税の計算式

譲渡所得不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費につきましては、売却した不動産を取得したときに支出した「購入代金等々の費用」で、譲渡費用につきましては、「不動産を売却する時に支払った費用」ということを指します。

また、不動産売却の譲渡所得につきましては、特例として特別控除を受け取ることができるケースがあります。特別控除は、売った物件であったり、売却した人が一定の条件を満たしいる場合に使用することが出来るものです。控除を活用することにより、譲渡所得額がわずかになり、その結果譲渡所得税の金額も減少します。

次いで、譲渡所得に大きく関与してくる「取得費と譲渡費用」について、細部に亘って見ていくことにします。

2-3.取得費の計算法

取得費でメインの費用となるのは、「売った不動産の購入代金」になります。

また、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、購入時に納付した税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）、司法書士に払った登記手数料、購入時のエアコンなどの搬入または取付工事の費用・増改築費なども取得費に入れることが出来ます。

売却した不動産の購入代金に関しては、土地と建物に区分けして算出するのが基本で、土地につきましては購入額、建物につきましては購入額から減価償却費（取得から売却時迄の間に経年劣化した価値）を控除した価額を使います。

2-4.建物の取得費の計算式

建物取得費＝建物購入価額－減価償却費相当額

減価償却費に関しては、次に挙げる計算式で弾き出します。

2-5.減価償却費の計算式

減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

気を付けなければいけないのは、償却率は建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）によって数値が規定されていることです。

譲渡所得税を現実の上で算出してみましょう。

2-6.2000万円で買い入れたマイホームを2500万円で売った場合は？

売却理由：転勤と合わせてマイホームを売却する。
所有期間：10年
売却代金：2,500万円
購入費用：2,000万円
譲渡費用：200万円
控除制度：3,000万円の特例

上記のような場合に、譲渡所得税はどういった風に計算すれば良いのかについて、基本の計算式に適用して考えましょう。

2-7.基本の計算式

譲渡所得税＝不動産売却益（譲渡価格−取得費−譲渡費用）×税率

譲渡所得税＝（2,500万円-2,000万円-200万円-3,000万円）×20.315%

上記の計算式になります。こちらの場合、3,000万円の控除を使うことが出来るため、譲渡所得税は0円になります。

広範囲に亘るマイホーム売却においては、3,000万円の特例が利用できて、譲渡所得税は求められないことがよくあります。特例を使用するためには確定申告が必要なので、そういう点だけ注意が必要です。

不動産売買の5つの所得税の計算式をまとめました｜まとめ

不動産を売却する際には注意すべき点が多く、経験がないと損をしてしまうこともあります。一人で抱え込もうとせず、信頼のおける不動産会社に任せてみませんか？

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