不動産売買の決済の意味とは？決済の流れについて解説します。

不動産売買の決済の意味とは何でしょうか？
不動産売買の決済の流れは、どの様に進んでいくのでしょうか？

詳しく解説します。

不動産決済に関しては、取引の最終段階である

不動産の決済とは、買主と締結した売買契約に基づき、取引を完了させるための最終段階であり、「代金残金の授受」と「物件の引渡し」が含まれます。

具体的には、買主から売買代金の残額が支払われると同時に、売主から買主へ不動産の所有権移転登記手続を行います。決済を行うことで、不動産取引は完了します。

不動産売却の決済の流れ

不動産売却の決済の流れについて、詳しく解説します。

不動産売却時の決済は、一般的に売買契約締結後、約1ヶ月以内に行われます。また、決済と引渡しは同日に行われ、所要時間は約1時間半から2時間程度です。

決済手続き完了後、法務局に書類を提出しに行く必要があるため、時間に余裕を持って午前中に決済を開始することが多いようです。

決済から引き渡しまでの大まかな流れを、1つずつ説明します。

(1) 本人確認

決済当日は、売主、買主、司法書士、立会人（不動産会社担当者、金融機関担当者等）が立ち会うことになります。

まず、司法書士が運転免許証・パスポートなどの写真付き身分証明書をもとに、出席者全員の本人確認を行います。

(2) 登記関係書類の確認

本人確認が完了したら、司法書士は実印、印鑑証明書、不動産の登記識別情報など、登記に必要な書類に不備がないかを確認します。この際、司法書士に登記手続を行う権限を与えるための委任状を書きます。

(3) 残金・清算金の支払い

買主は売主に残金を支払います。

買主が、住宅ローンを組んで物件を購入する場合は、住宅ローンの融資も同時に行います。買主は、残金の他に、都市計画税や固定資産税などの負担分を売主に渡します。

(4）ローンの返済と抵当権の抹消（※売却代金で抵当権を完済する場合のみ）

売主が不動産の売却代金で住宅ローンを返済した場合、買主から残代金を受け取った時点で抵当権が抹消されます。

抵当権が完済されると、その不動産の抵当権抹消手続きが行えるようになります。

抵当権とは、ローンを組んで不動産を購入する際に、対象不動産に設定される権利で、簡単に言えば、その不動産を担保にして住宅ローンを組むということです。

抵当権が抹消されていない不動産は売却できないため、不動産売却の前には必ず抵当権抹消の手続きを行います。不動産の売却代金で住宅ローンを完済した場合、その場で抵当権抹消の手続きを行います。

(5)領収証の発行

残金や各種税金などの決済後、売主様名義の領収書を買主様に発行します。領収書発行の手続きは、売主の不動産会社が代行するのが一般的です。

(6) 引渡し作業

決済が完了したら、書類や鍵の引き渡しを行います。引き渡しに必要な書類は、重要事項説明書、パンフレット、各種書類、設備機器の取扱説明書、保証書などです。鍵は、合鍵も含めてすべて買主に引き渡さなければなりません。

(7) 司法書士・不動産会社に対する報酬の支払いについて

不動産の媒介契約で売買が成立した場合、売主と買主は、不動産会社と司法書士に報酬を支払います。不動産会社への仲介手数料の支払い義務は、売買契約締結時に発生し、売買契約締結時と決済時に半額ずつ支払うのが一般的です。

不動産の売却金額	仲介手数料
200万円～300万円未満	5%
300万円～400万円未満	4%+2万円
400万円～	3%+6万円

※税抜き価格になります。

司法書士に支払う報酬とは、登記手続を委任した場合の報酬と、登録免許税を意味します。

登録免許税は、不動産売買の場合、「不動産の価格×20/1000」で計算することができます。

不動産売買の決済・引渡しにかかる時間は、約1時間

不動産の決済・引渡しは、上記の流れで約1時間かかります。上記のように、決済は主に銀行や不動産会社が行いますが、担当者が本業を優先すると時間がかかってしまうので注意しましょう。

不動産会社は、新入社員や転勤が多い春先や秋口は忙しいので、なるべくこの時期は避けた方が無難です。

次に、銀行は、ゴトの日と呼ばれる、ゴ(5)とトー（10、20、30）の日に当たる日は、季節に関係なく混雑が予想されます。

決済や受け渡しは、一般的に平日の早朝に行われる

決済や受け渡しは、一般的に平日の早朝に行われます。決済・引渡しは、不動産会社や銀行が営業しているため、一般的に平日に行われ、1日で全ての手続きが完了するため、万が一ミスが発生しても対処できるように、早朝から行われることが多いです。

売主が仕事で出向けない場合は、配偶者などが代理人として手続きを行うことができますが、こちらの場合、代理人申請が必要で、売主と代理人双方の身分証明書と印鑑が必要です。

意外と手間がかかるので、売主本人が出席するのか、誰かに代行してもらうのか、早めに決めておくようにしましょう

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