不動産の確定申告の経費はどこまで落ちる?14の項目を一緒にチェック!

「不動産所得にかかる税金を減らしたいけど、経費ってどこまで落ちるの?」
「経費になるものとならないものって、どうやって区別すればいいの?」

こんな疑問を抱えている人のために、この記事では以下の内容を紹介していきます。

  • 確定申告と、経費を落とす必要性を簡単に説明
  • 経費で落ちる14の項目
  • 経費で落ちない8の項目
  • 領収書をなくしたときの対策案
  • 経費を見分ける1つのポイント

ぜひ経費を計上する時の参考にしてください。

目次

そもそも確定申告とは?経費を落とす必要性は?

そもそも確定申告とは?経費を落とす必要性は?

確定申告とは「1年間の所得にかかる税金を計算し、税務署に報告すること」です。
その所得が多ければ多いほど、税金も比例して増えていきます。
不動産所得の求め方は以下の計算式です。

不動産所得=総収入金額-必要経費

つまり必要経費が多くなると不動産所得が減り、課せられる税金もその分減るというわけです。
だから節税のために、かかった経費を欠かさず計上する必要があるのです。

では経費はどこまで落ちるのか?それをここから説明していきましょう。

経費はここまで落ちる!14の項目を一緒にチェック

経費はここまで落ちる!14の項目を一緒にチェック

1.管理費

1つ目は管理費です。

共有スペースの清掃や、共有設備の保守や点検などにかかった費用は経費として宛がわれます。
「2.管理会社への業務委託料」と一緒に支払うケースもありますが、管理会社を通さず支払う場合もあります。

2.管理会社への業務委託料

2つ目は管理会社への業務委託料です。

入居者募集や家賃集金、クレーム対応など様々な業務を不動産管理会社に依頼している人も多いのではないでしょうか?
そういった管理会社に払う業務委託料も経費として計上できます。

業務委託料の額は、管理会社から送られてくる明細書で確認しましょう。

3.修繕費

3つ目は修繕費です。

破れた壁紙を張り替えたり、給湯器やエアコンの修理にかかった費用は修繕費となります。
リフォーム代も修繕費となるので、経費として認められます。

ここで注意なのが「原状回復や、設備回復のための費用」でないと経費として認められないことです。
物件の価値を高めるために最新型のエアコンにした場合、経費になりません。

原状回復のためにかかった費用のみが、経費として計上されるということを覚えておきましょう。

4.減価償却費

4つ目は減価償却費です。

減価償却とは、建物の購入費用を耐用年数で割ってその金額を計上することです。
耐用年数は構造や素材によって法律で決められています。

  • 木造の建物は22年
  • 鉄骨造の建物は34年
  • RC造(鉄筋コンクリート造)の建物は47年

減価償却費は実際の支出がないのに経費として認められるので、節税に大きな効果をもたらします。
ただし土地の購入費用は減価償却しないので気をつけましょう。

5.不動産投資ローンの利息

不動産ローンの返済金額のうち、利息は経費となります。
また融資を受けた年のローン手数料も経費となるので、忘れずに計上しましょう。
しかし元本分は経費にできません。

ローンの利息を確認したいときは、契約した金融会社から送られてくる返済予定表をチェックしましょう。
返済予定表を無くした場合は金融機関に連絡すれば、再発行が可能です。

6.税金

7つ目は税金です。
不動産投資を始める際にかかった税金のうち、いくつかが経費として認められます。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 印紙税
  • 法人事業税
  • 利子税
  • 自動車税、重量税(不動産投資に使っている部分だけ)

証拠となる受領書は大切に保管しておきましょう。

自動車税、重量税は不動産投資に使っている部分だけ計上します。
また自宅の固定資産税や都市計画税は経費にできないので、一緒に計上しないようにしましょう。

7.損害保険料

8つは損害保険料です。
投資用物件を対象に加入した損害保険料は経費となります。

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 孤独死保険

孤独死保険とは、入居者の孤独死による損失をカバーするための保険です。

損害保険料を経費として計上できるのは1年分だけです。
なので3年、5年、10年と一括で支払った場合は、支払金額を契約年数で割って出た1年分を経費とします。

保険料の明細がない場合は、加入している保険会社に連絡すれば新たに発行してくれます。

8.通信費

9つ目は通信費です。
不動産会社や管理会社、入居者との連絡のために発生した通信費は経費となります。

  • 携帯電話やパソコンの購入費
  • インターネット通信費
  • ソフトウェアやアプリの購入費、利用料
  • その他、携帯会社に支払った料金
  • 電話代
  • 郵便代

しかし、携帯電話やパソコンはプライベートと兼用している人も多くいます。
その場合は不動産投資に使った金額のみを計上します。

9.車にかかる費用

不動産投資事業で使用する車にかかった費用も経費計上できます。

  • 車の購入代金
  • 車検費用
  • 自動車保険料
  • メンテナンス費
  • レッカー代金

自家用車を使用しても認められますが、あくまで「不動産投資事業に使った部分」のみです。
プライベートで使った部分と混同しないようにしましょう。

10.司法書士や税理士への報酬

不動産投資を進めるにあたって、司法書士や税理士に依頼することも多くあります。

  • 司法書士に不動産登記を依頼した
  • 税理士に確定申告を依頼した

その依頼に対し支払った報酬も経費のひとつとして認められます。

11.旅費交通費

不動産投資を始めるために物件の下見、契約や面談のために不動産会社や金融機関に訪問することがあります。
その際に発生した交通費や宿泊代は経費に計上できます。

  • 公共交通機関の運賃
  • 有料道路の通行料
  • タクシー代
  • ガソリン代
  • 駐車場代
  • 宿泊費

公共交通機関では領収書がもらえないので、日付、行先、目的を書いた旅費精算書を作成しておく必要があります。

12.交際費

不動産投資の事業に関する打ち合わせなら、その時に食べた食事代は交際費となり経費として認められます。
また他にも、以下のような事例なら経費となります。

  • 不動産会社、管理会社の担当者と打ち合わせで食べた食事代
  • 関係者へのお中元やお歳暮、お祝い、香典

領収書には誰と何のための食事か、誰に送りどういった贈り物か忘れずに記録しておきましょう。

13.不動産投資のための勉強代

不動産投資や税金のための勉強代も、経費の一つになります。

  • 書籍の代金
  • 新聞の購読料
  • セミナーの参加費
  • コンサルティング費用

ただし、不動産投資に関係ないものは経費として認められません。

14.消耗品費

不動産経営に必要な消耗品の購入費用は、経費として計上することができます。

  • ボールペンやマーカーなどの文房具
  • 帳簿や印鑑、名刺など

コンビニで買ってレシートを捨ててしまいがちですが、捨てずに保管しておきましょう。

経費として計上できない項目は5つ

経費として計上できない項目は5つ

1.ファッションアイテムの購入費

スーツや鞄、腕時計などファッションアイテムの購入費は経費になりません。
不動産業務だけでなく私生活でも使用できるものだからです。

「関係者との打ち合わせ用にスーツを買っておこうかな」と購入しても、経費として計上できないことを忘れないようにしましょう。

2.住民税、所得税、法人税

いくつかの税金は経費になりますが、反対に経費にならない税金もあります。

  • 住民税
  • 所得税
  • 法人税

この3つの税金は不動産事業関係なく発生する税金なので、経費として認められません。

3.スピード違反や駐車違反などの罰金

業務中に車が破損してレッカー移動したときの費用は、経費として計上できます。
しかし、スピード違反や駐車違反などの罰金は計上できません。

4.資格取得のための費用

資格取得のための費用は経費として認められません。
宅地建物取引士やマンション管理士など、不動産に関係する資格であっても同様です。
個人のスキルアップとして見なされるからです。

5.プライベートで支出した費用

不動産投資と関係ない、プライベートで発生した費用は経費にはなりません。

  • 事業主ひとりで行った食事
  • 家族で行った旅行

もし個人的な支出も経費として計上した場合、税務署の調査が入る場合があります。
脱税と判断されるとペナルティが科せられ、銀行や他金融機関からの信用を失うことになるので十分に注意しましょう。

領収書がない場合は代わりの書類で代用する

領収書がない場合は代わりの書類で代用する

「いざ経費を計上しようと思ったら証拠となる領収書がない!」という話は多々あります。
そんな時は領収書の代わりとなるものを提出しましょう。

  1. 出金伝票
  2. 利用明細
  3. 請求書
  4. 納品書
  5. 詳細を書いたメモ

出金伝票とは、現金支払いの取引を記録した伝票です。
公共交通機関の運賃や取引先へのご祝儀は領収書が出ませんが、出金伝票に記録すれば支出の証拠となります。

その他にも利用明細や請求書、納品書などが領収書の代わりとなります。
しかし活用しすぎると信憑性が薄れてしまうので、出来るだけ領収書は失くさずに保管しておくようにしましょう。

まとめ|経費を見分けるポイントは「不動産投資に関する費用かどうか」

まとめ|経費を見分けるポイントは「不動産投資に関する費用かどうか」

それでは、最後にこの記事のまとめです。
確定申告の経費として落ちる項目は以下の通りになります。

  1. 管理費
  2. 管理会社への業務委託料
  3. 修繕費
  4. 減価償却費
  5. 不動産投資ローンの利息
  6. 税金(不動産所得税、登録免許税など)
  7. 損害保険料
  8. 通信費
  9. 車にかかる費用
  10. 司法書士や税理士への報酬
  11. 旅費交通費
  12. 交際費
  13. 不動産投資のための勉強代
  14. 消耗品費

また、経費として計上できない項目もおさらいしておきましょう。

  1. ファッションアイテムの購入費
  2. 住民税、所得税、法人税
  3. スピード違反や駐車違反などの罰金
  4. 資格取得のための費用
  5. プライベートで支出した費用

冒頭でも説明したように、かかった経費を計上することは節税に繋がります。
しかし、本来認められない費用も経費としてしまうと金融機関からの信用を失うことになってしまいます。

経費を見分けるポイントは「不動産投資に関わる費用かどうか」ということです。
「不動産投資に関係するもの」「関係しないもの」とそれぞれの支出を分けていけば、経費計上はスムーズに捗ります。
確定申告は手間がかかりますが、税金を無駄に支払うことを防ぐために、この記事を参考にしながら手続きを進めていってください。

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