不動産売買で税金はかかる？特例を使って節税する4つの方法

「不動産を売却した時は譲渡所得に課税されるの？」
「不動産の譲渡所得の計算はどの様にするの？」

こんな悩みを抱えていませんか？

不動産を売却したケースでは、売って得した利益に税金が掛かって来ます。どのような税金がどういう感じで掛かってくるのかわからないので困っている。

そうなるのを防ぐために、この記事では以下の内容を説明しています。

• 不動産を売却した時の譲渡所得の扱い
• 譲渡所得の計算式
• 特例を使って節税する方法

不動産売買に掛かる税金を理解するために、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産を売却した時、譲渡所得に課税される

譲渡所得というのは、売却価格から売買に掛かった費用を差し引いて計算します。

一般的に言って人が収益を手にすると、所得という形で税金が掛かってくる対象になります。サラリーマンに毎月払われる給料がオーソドックスなもので、給与所得のもとになりますが、その他自営業者の事業所得であったり、保有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）、懸賞が当選した際の当選金（一時所得）などさまざまなものがあります。

不動産を売却したケースでは、手にした利益（売却益）が譲渡所得という形で課税の対象になります。気をつけたいのは、「売却益＝売却金額（売り払った金額）」そのものではないということです。譲渡所得は基本的に利益になるので、その不動産を手にしたり、売り払ったりした時の費用を売却金額から差し引くことが求められます。費用の中においては、その不動産を買い入れた時の金額も含まれます。

わかりやすく言うと、譲渡所得を計算式で表すと次に挙げる様になります。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

2.買入れた時の費用が取得費、売った時の費用が譲渡費用である

これらを税金の専門用語で言えば、売ったときの金額に関しては「収入金額」、買った時の金額と買った時の費用を合わせて「取得費」、売った時の費用を「譲渡費用」と言います。

また、不動産が買ったときと比較して、値上がりしていれば売って得をしたことになって、譲渡所得がおおよそプラスになるのですが、値下がりしていると売ってマイナスを出す「売却損」が出ることになります。こちらの売却損の事を、税金用語で「譲渡損失」と言っています。

ちなみに、取得費の中に於きまして、建物の購入代金・建築費に関しましては、築年数に合った減価償却費相当額を差し引いて算出します。そして、相続した不動産等によって取得費が不確かなケースでは、収入金額の5％相当額を取得費とすることが可能です。

また、譲渡費用については、仲介手数料であったり印紙税だけじゃなく、建物の解体費用または測量費等が含まれます。しかしながら、売却とは関係していない測量費に関しましては、譲渡費用にならなかったり、土地の造成費用に関しては譲渡費用ではなしに取得費になったりするので気をつける必要があります。

3.譲渡所得はいくらから確定申告する？

給与所得とは区分けして、譲渡所得で20万円以上の収入があるケースは、確定申告が必要なので、20万円から1円でも超えた場合には確定申告が必要不可欠です。 譲渡所得以外の所得でも、20万円を超えたケースでは確定申告が必須になることは覚えておいてください。

4.特例を使って節税する4つの方法

4-1.3,000万円の特別控除

売却した不動産が、売った方にとっての自宅であった場合、譲渡所得から3000万円を控除してくれる特例が存在しています。3,000万円分の譲渡所得が控除できると、その20％のおよそ600万円も節税することが出来ます。

特例を使うことが出来る方は、絶対にはずすことができないでしょう。

4-2.相続空き家の特例

「父が一人で生活していた実家を相続しました。空き家になっているので売却したい。何か特例はある？」この様な疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

相続した空き家を売却した場合にも特例が存在しています。

4-3.取得費加算の特例

遺産を相続するタイミングでは、相続税を支出した人だけの特例になりますが、取得費に相続税をプラスできる特例が存在しています。

その名は、「取得費加算の特例」になります。こちらの特例に関しては、相続が発生してから3年10ヶ月以内に売却した場合に使うことが出来る特例になります。

4-4.平成21年並びに22年に取得した土地を売った時の特例

リーマンショック後の景気低迷で、平成21年度の税制改正で新しく確立された特例になります。平成21年あるいは平成22年に取得した土地を売却したケースで、1,000万円を控除することが出来ます。

適用条件に関しては、平成22年1月1日から平成22年12月31日迄に取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、そして同族会社から譲渡された土地じゃないことなどが条件になります。また、相続や贈与などによって取得したものは適用不可になるので気を付けて下さい。

不動産売買で税金はかかる？特例を使って節税する4つの方法｜まとめ

不動産を売る際には注意しなければいけない点が多く、経験がないと損してしまうこともあります。一人で抱え込もうとせず、信頼を集める不動産会社に任せてみませんか？

福山不動産では売却をお考えの方の最良のパートナーになれますよう、またお客様から「任せて良かった」と言って頂けるよう、誠意をもって対応させて頂きます。

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